Přeskočit na obsah

Nemovitosti v Chorvatsku

Do Chorvatska snadno dojedete autem a většina z nás ho už zná z dovolených. Zato právě tady narazíte na jedny z nejzapeklitějších zápisů ve Středomoří.

Chorvatsko je zemí, kterou Češi znají nejlépe, a to je jeho výhoda i past. Lidé si sem jezdí roky a nemovitost kupují často rychle, protože „to tady znají“. Přitom právě tady bývá nejvíc práce s papíry.

Pozemková kniha a katastr si v Chorvatsku často neodpovídají, přístavby bez povolení jsou běžné a u starších domů se nezřídka najde deset spoluvlastníků z jedné dědické linie. Když se tohle prověří předem, je nákup v Chorvatsku příjemně rychlý.

Kde hledáme

Istrie

Poreč, Rovinj, Novigrad a vnitrozemí okolo Motovunu. Výborná dostupnost autem, skutečný celoroční život a silná, dlouholetá česká komunita.

Kvarner

Opatija, Crikvenica a ostrovy Krk a Rab. Krk má most, takže se tam dá dojet bez trajektu, a patří k nejžádanějším lokalitám pro rekreační byty.

Střední Dalmácie

Split, Trogir, Šibenik a ostrovy Brač a Hvar. Letiště Split, dlouhá sezóna a nejlepší výnosy z pronájmu.

Dubrovník a jižní Dalmácie

Nejvyšší ceny v zemi, nejkrásnější kulisa a nejpřísnější omezení pro novou výstavbu. Pelješac a Konavle jsou dostupnější alternativou.

Jak koupě probíhá

  1. Číslo OIB

    Osobní identifikační číslo je podmínkou koupě, zápisu i placení daní. Vyřizuje se na finančním úřadě a je otázkou několika dnů. Jako občan Evropské unie nepotřebujete k nákupu žádné další povolení.

  2. Prověrka zápisu

    Advokát porovná pozemkovou knihu (zemljišna knjiga) s katastrem, dohledá všechny spoluvlastníky a ověří, jestli je stavba zapsaná a zkolaudovaná. V Chorvatsku se rozdíly mezi těmito dvěma evidencemi objevují často, zvlášť u starších nemovitostí na pobřeží — a právě proto je tato prověrka tak důležitá.

  3. Kupní smlouva

    Podpisy na kupní smlouvě se ověřují u notáře nebo u advokáta. Kupní cena se obvykle skládá do notářské úschovy a uvolní se až po zápisu, aby byly obě strany v bezpečí.

  4. Daň z převodu a zápis

    Daň z převodu se platí po rozhodnutí finančního úřadu, většinou do patnácti dnů. Až s dokladem o zaplacení probíhá zápis do pozemkové knihy, který může v některých okresech trvat i několik měsíců.

Co zaplatíte nad kupní cenu

Daň z převodu nemovitosti
3 % z tržní hodnoty, platí kupující
Novostavba od plátce DPH
daň z převodu se neplatí, v ceně je DPH 25 %
Advokát
obvykle 1–1,5 % z ceny
Provize realitní kanceláře
v Chorvatsku obvykle 2–3 % plus DPH
Roční daň z nemovitosti
od roku 2025 se u nemovitostí, které nejsou trvalým bydlištěm, platí 0,60–8 € za metr ročně podle obce
Celkem nad kupní cenu
počítejte se 4–8 % ceny

Čísla berte jako orientační. Sazby i pravidla se mění, a proto u každého obchodního případu ověřujeme aktuální výši nákladů, kterou pak klientovi předkládáme — vždy s místním právníkem a vždy dřív, než podepíšete cokoli závazného.

Na co si dát pozor

  • Pozemková kniha a katastr si v Chorvatsku často neodpovídají. Kupovat se dá jen to, co je zapsané v pozemkové knize, a srovnání obou registrů může trvat měsíce — proto ho řešíme ještě před složením zálohy.
  • U starších domů a pozemků bývá po dědictví i deset spoluvlastníků a k prodeji je potřeba podpis každého z nich. Dohledání všech je práce pro místního advokáta.
  • Nepovolené přístavby jsou běžné. Legalizace je možná, ale trvá a něco stojí, takže musí být součástí ceny, ne nepříjemným překvapením po podpisu.
  • Od roku 2025 platí nová roční daň z nemovitostí, které nejsou trvalým bydlištěm. U rekreačního bytu je to nejčastěji několik set eur ročně, sazbu si stanovuje každá obec sama.

Časté otázky

Může Čech koupit nemovitost v Chorvatsku?

Ano, a bez povolení ministerstva. Jako občan Evropské unie kupujete za stejných podmínek jako Chorvat, potřebujete jen identifikační číslo OIB. Zvláštní pravidla platí pouze u zemědělské půdy a lesů.

Kolik zaplatím v Chorvatsku nad kupní cenu?

Obvykle čtyři až osm procent ceny. Hlavní položkou je tříprocentní daň z převodu, k ní odměna advokáta a provize realitní kanceláře. U novostavby od plátce DPH se daň z převodu neplatí, protože DPH je už zahrnutá v ceně.

Platí se v Chorvatsku roční daň z nemovitosti?

Od roku 2025 ano. U nemovitostí, které nejsou trvalým bydlištěm vlastníka, se platí roční daň v rozmezí 0,60 až 8 eur za metr podle rozhodnutí obce. U běžného rekreačního bytu jde nejčastěji o několik set eur ročně.

Proč se v Chorvatsku tolik mluví o pozemkové knize?

Protože rozhoduje o tom, kdo je vlastníkem, a často se rozchází s katastrem i se skutečným stavem. Nezapsaná přístavba, chybějící spoluvlastník nebo neexistující přístupová cesta jsou nejčastější důvody, proč obchod zdržíme, dokud se nesrovnají.

Hledáte tady?

Napište nám, co si představujete, a my se ozveme s tím, co je v místě reálné. První schůzka je vždy o Vás, ne o nabídkách.

Zůstaňme v kontaktu

Další destinace