Přeskočit na obsah

Nemovitosti v Portugalsku

Atlantik, tři sta slunečných dní v roce a země, která si na cizince dávno zvykla. Zdaleka nejčastější cíl našich klientů.

Portugalsko je zemí, kam jsme za dobu našeho působení doprovodili nejvíc klientů, a zároveň tou, kterou máme nachozenou nejlépe. Od Algarve, kde se dá bez přehánění žít celý rok, po Lisabon a jeho pobřeží, kde nemovitost bývá i rozumnou investicí.

Nabídky Vám tady vypisovat nebudeme. To, co je na internetu vidět, je zlomkem toho, co je v místě skutečně k mání, a naprostá většina našich klientů si nakonec koupila nemovitost, která v původním hledání vůbec nebyla. Řekněte nám, co hledáte, a najdeme to.

Kde hledáme

Algarve

Nejžádanější část Portugalska a jedna z mála, kde je v zimě výrazně živo. Okolí Lagosu, Portimãa a Albufeiry nabízí celoroční život s otevřenými službami, Tavira a východní Algarve klidnější atmosféru, Vilamoura pak golfové resorty a přístav.

Lisabon a jeho pobřeží

Cascais, Estoril a Sintra jsou ideální pro rodiny s dětmi díky koncentraci mezinárodních škol. Samotný Lisabon nabízí byty s vysokou poptávkou po pronájmu. Nejvyšší ceny v zemi, ale i nejlepší dostupnost odkudkoli z Evropy.

Costa Vicentina a Alentejo

Divoké pobřeží, surfaři a vesnice, kde nová výstavba neroste jen tak. Kdo hledá samotu a prostor, hledá tady — a bývá to i cenově zajímavé.

Porto a Silver Coast

Porto, Aveiro a pobřeží mezi Nazaré a Figueira da Foz. Zelenější a chladnější než jih, často za příznivější ceny. Porto nabízí silný celoroční nájemní trh, pobřeží pak výraznou sezónní poptávku díky plážím, surfování a turistice.

Jak koupě probíhá

  1. Daňové číslo NIF

    Portugalské daňové číslo NIF potřebujete ke koupi nemovitosti a zpravidla také k otevření bankovního účtu a uzavření smluv na energie. S vyřízením NIF Vám pomůžeme a v běžných případech bývá hotové v krátké době.

  2. Rezervace a smlouva CPCV

    Po výběru nemovitosti se skládá rezervační záloha a připravuje se smlouva o smlouvě budoucí (contrato de promessa de compra e venda). Při jejím podpisu se často hradí záloha ve výši přibližně 10 % kupní ceny; její výše je však věcí dohody.

  3. Právní prověrka

    Advokát prověří vlastníka, zástavy a další zatížení v registru nemovitostí (certidão permanente predial), údaje v daňovém listu (caderneta predial), stavební a užívací dokumentaci a případné nedoplatky. Zároveň porovná skutečný stav nemovitosti se schválenými plány, aby se ukázalo, zda jsou přístavby a další úpravy řádně povolené.

  4. Podpis u notáře

    Kupní smlouvu (escritura) podepisujete u notáře, který ověří totožnost i podklady a provede převod. Daň z převodu a kolkovné se platí ještě před podpisem, bez potvrzení notář nepodepíše.

  5. Zápis a převzetí

    Po podpisu následuje zápis nového vlastníka do registru nemovitostí, přepis energií a vody, předání klíčů. Poté hradíte zejména roční daň IMI, případné poplatky společenství vlastníků a podle hodnoty majetku také případnou daň AIMI.

Co zaplatíte nad kupní cenu

Daň z převodu (IMT)
u nerezidentů se u rezidenčních nemovitostí od května 2026 zpravidla uplatňuje sazba 7,5 %, přesnou částku počítáme vždy individuálně
Kolkovné (imposto do selo)
0,8 % z kupní ceny
Notář a zápis do katastru
obvykle 1–2 % z ceny
Advokát
odměna za právní prověrku a právní zastoupení se stanovuje individuálně, může jít o pevnou částku nebo přibližně 1–2 % z kupní ceny
Roční daň z nemovitosti (IMI)
0,3–0,45 % z katastrální hodnoty u městských nemovitostí, 0,8 % u venkovských
Celkem nad kupní cenu
počítejte s 10–12 % ceny

Čísla berte jako orientační. Sazby i pravidla se mění, a proto u každého obchodního případu ověřujeme aktuální výši nákladů, kterou pak klientovi předkládáme — vždy s místním právníkem a vždy dřív, než podepíšete cokoli závazného.

Na co si dát pozor

  • U starších domů, hlavně na venkově, se skutečný stav často liší od registrů a schválené dokumentace. Nezapsaná přístavba nebo bazén nemusí znemožnit koupi, mohou však zkomplikovat hypotéku, pojištění, legalizaci i budoucí prodej.
  • Nemovitost musí mít dokumentaci odpovídající jejímu povolenému způsobu užívání, nejčastěji licença de utilização, tedy povolení k užívání stavby. U starších domů může tuto licenci nahradit potvrzení obce, že je stavba od její povinnosti osvobozena.
  • Na krátkodobý pronájem je potřeba licence Alojamento Local. V některých částech Lisabonu a Porta je jejich vydávání omezené, takže pokud kupujete kvůli výnosu, ověřujeme to ještě před rezervací.
  • U pozemků blízko moře platí ochranné pásmo, ve kterém se nesmí stavět ani přistavovat. Pozemek s výhledem proto ještě neznamená pozemek, na kterém postavíte dům.

„Děkujeme panu Luďkovi a jeho manželce Terezce za bezstarostný nákup nemovitosti v Portugalsku. Celou dobu se o nás starali jako o vlastní.“

Patrik, Praha

Co jsme tu pro klienty dojednali

Vila, Portugalsko
Prodáno
Portugalsko

Vila

Prodáno za 730 000 €
Vila, Portugalsko
Prodáno
Portugalsko

Vila

Prodáno za 875 000 €
Apartmán, Portugalsko
Prodáno
Portugalsko

Apartmán

Prodáno za 460 000 €

Časté otázky

Potřebuju k nákupu nemovitosti v Portugalsku daňové číslo?

Ano. Bez portugalského daňového čísla NIF nekoupíte nemovitost ani neotevřete bankovní účet. Vyřizuje se přes daňového zástupce, potřebujete k němu pas a doklad o adrese a s naší pomocí ho v běžných případech máte v krátké době. Zařizujeme ho pro klienty jako standardní součást služby.

Kolik zaplatím v Portugalsku nad kupní cenu?

Orientačně deset až dvanáct procent ceny. Největší část je daň z převodu IMT, k ní kolkovné 0,8 %, notář a zápis do katastru okolo jednoho až dvou procent a odměna advokáta. Přesné číslo umíme spočítat, jakmile známe cenu a účel využití.

Platí sazba 7,5 % i pro mě, když se chci do Portugalska přestěhovat?

Nemusí. U nemovitostí do přibližně 1,15 milionu eur se zvýšená sazba neuplatní, pokud jste portugalským daňovým rezidentem už v době koupě, nebo se jím stanete do dvou let od ní. Jestli přestěhování zvažujete, propočítáme to s Vámi i s místním právníkem ještě před rezervací — na výsledné dani se to může projevit výrazně.

Můžu nemovitost v Portugalsku pronajímat?

Ano, ale na krátkodobý pronájem je potřeba licence Alojamento Local a v některých částech Lisabonu a Porta je její vydávání omezené. Dlouhodobý pronájem omezený není. Jestli kupujete kvůli výnosu, ověřujeme možnosti pronájmu ještě před rezervací.

Dostanu na portugalskou nemovitost hypotéku?

Portugalské banky nerezidentům obvykle půjčí šedesát až sedmdesát procent kupní ceny, zbytek doplácíte z vlastních zdrojů. Chtějí doklady o příjmech, daňové přiznání a NIF. Část našich klientů místo toho financuje nákup zástavou nemovitosti v Česku.

Hledáte tady?

Napište nám, co si představujete, a my se ozveme s tím, co je v místě reálné. První schůzka je vždy o Vás, ne o nabídkách.

Zůstaňme v kontaktu

Další destinace