Nemovitosti ve Španělsku

Nejlepší dostupnost z Česka, nejdelší zkušenost s českými kupujícími a obrovský rozdíl mezi jednotlivými pobřežími.

Španělsko je zemí, kde se český kupující nejsnáz zorientuje. Létá se tam odkudkoli a Čechů, kteří to už mají za sebou, je spousta. Nabídka je přitom tak velká, že se v ní dá skutečně vybírat. Právě proto je tady výběr lokality důležitější než u kterékoli jiné země.

Rozdíl mezi oblastmi Costa Blanca a Costa del Sol není jen v ceně, ale i v tom, jak se tam žije v únoru, jak daleko je nemocnice a kolik toho zbyde po odjezdu turistů. Na to se ptáme ještě dřív, než začneme hledat, a pak Vám ukážeme jen to, co odpovídá.

Kde hledáme

Costa Blanca

Alicante, Torrevieja, Dénia a Jávea. Nejlepší poměr ceny a dostupnosti, silná česká i evropská komunita a letiště, kam se létá celoročně.

Costa del Sol

Málaga, Marbella, Estepona a Sotogrande. Nejteplejší zima na pevnině, nejlepší infrastruktura a nejvyšší ceny. Tady se kupuje i kvůli hodnotě, která drží.

Baleáry

Mallorca a Ibiza. Omezená plocha, velmi silná poptávka a přísné regulace stavby i pronájmu. Kdo tady kupuje, kupuje nedostatkové zboží — a musí s tím počítat i v ceně.

Kanárské ostrovy

Tenerife, Gran Canaria a Lanzarote. Jediné místo v Evropě s opravdu celoročním létem a s tím spojenou celoroční poptávkou po pronájmu.

Jak koupě probíhá

Číslo NIE

Identifikační číslo cizince je podmínkou koupě, otevření účtu i zaplacení daní. Žádá se na policii nebo na španělském konzulátu, případně přes zmocněnce, a vyřízení trvá řádově týdny — proto ho začínáme řešit hned.
Rezervace a contrato de arras

Nemovitost se stahuje z trhu rezervační zálohou, pak se podepisuje smlouva o budoucí koupi (contrato de arras) obvykle s deseti procenty ceny. Když od ní odstoupíte, záloha propadá, když odstoupí prodávající, vrací dvojnásobek.
Právní prověrka

Advokát si vyžádá výpis z katastru (nota simple), zkontroluje zástavy, nedoplatky na dani IBI, dluhy vůči společenství vlastníků a u novostavby kolaudaci. Dluhy ve Španělsku přecházejí s nemovitostí, tahle fáze se nedá přeskočit.
Podpis u notáře

Kupní smlouva (escritura) se podepisuje u notáře, obvykle se zároveň předává bankovní šek. Notář převod zapíše a vydá kopie pro katastr i pro Vás.
Daně a zápis

Daň z převodu se přiznává a platí do třiceti dnů od podpisu, pak následuje zápis do katastru a převod energií. Jako nerezident podáváte každý rok i daňové přiznání, i když nemovitost nepronajímáte.

Co zaplatíte nad kupní cenu

Daň z převodu (ITP) u starší nemovitosti: 6–10 % podle regionu; základem je kupní cena, nebo referenční katastrální hodnota, podle toho, která je vyšší
Novostavba od developera: místo ITP se platí DPH 10 % a kolkovné AJD 0,5–1,5 % podle regionu
Notář, katastr a správa: obvykle 0,5–1,5 % z ceny
Advokát: obvykle okolo 1 % z ceny
Roční náklady: daň IBI, poplatek za odpad a společenství vlastníků; nerezident navíc přiznává tzv. imputovaný příjem
Celkem nad kupní cenu: 9–12 % u starší nemovitosti, 12–15 % u novostavby

Čísla berte jako orientační. Sazby i pravidla se mění, a proto u každého obchodního případu ověřujeme aktuální výši nákladů, kterou pak klientovi předkládáme — vždy s místním právníkem a vždy dřív, než podepíšete cokoli závazného.

Na co si dát pozor

Nedoplatky na dani IBI a dluhy vůči společenství vlastníků přecházejí na nemovitost, ne na prodávajícího. Před podpisem si proto vždy vyžádáme potvrzení, že nemovitost je bez dluhů.
Když kupujete od nerezidenta, máte jako kupující povinnost zadržet tři procenta ceny a odvést je španělské finanční správě. Zapomenout se na to nesmí, jinak odpovídáte za daň prodávajícího.
Přístavby bez povolení jsou v Andalusii a na venkově běžné a jejich legalizace (AFO) může trvat roky. Proto porovnáváme katastr, stavební povolení a skutečný stav ještě před rezervací.
Koupí nemovitosti už nezískáte povolení k pobytu — španělské zlaté vízum bylo zrušeno v dubnu 2025. Jako občan České republiky ale pobytové povolení nepotřebujete.

Co jsme tu pro klienty dojednali

Prodáno

Španělsko

Vila

Prodáno za 650 000 €

Prodáno

Španělsko

Apartmán

Prodáno za 390 000 €

Časté otázky

Potřebuju ke koupi nemovitosti ve Španělsku číslo NIE?

Ano. Bez identifikačního čísla cizince NIE nemůžete podepsat kupní smlouvu, otevřít bankovní účet ani zaplatit daň z převodu. Žádá se na policii ve Španělsku, na konzulátu nebo přes zmocněnce a vyřízení trvá řádově týdny, proto ho řešíme hned na začátku.

Kolik zaplatím ve Španělsku nad kupní cenu?

U starší nemovitosti devět až dvanáct procent ceny, u novostavby dvanáct až patnáct. Rozhodující je daň z převodu ITP, která se pohybuje mezi šesti a deseti procenty podle regionu; u novostavby se místo ní platí DPH 10 % a kolkovné AJD.

Získám koupí nemovitosti ve Španělsku povolení k pobytu?

Ne. Španělské zlaté vízum, které pobyt za investici do nemovitosti umožňovalo, bylo zrušeno v dubnu 2025. Jako občan České republiky a Evropské unie ale žádné pobytové povolení nepotřebujete a můžete ve Španělsku volně žít i vlastnit nemovitost.

Musím jako nerezident podávat ve Španělsku daňové přiznání?

Ano, a to i v roce, kdy nemovitost nepronajímáte. Španělsko v takovém případě zdaňuje takzvaný imputovaný příjem vypočtený z katastrální hodnoty. Přiznání za Vás obvykle podává místní daňový poradce, kterého klientům doporučíme.

Hledáte tady?

Napište nám, co si představujete, a my se ozveme s tím, co je v místě reálné. První schůzka je vždy o Vás, ne o nabídkách.

Zůstaňme v kontaktu