Přeskočit na obsah

Nemovitosti v Itálii

Země, kde se kupuje srdcem. Právě proto tady nejvíc záleží na tom, kdo za Vás zkontroluje papíry.

Itálie je destinací, kterou naši klienti znají z dovolených a vracejí se do ní s tím, že by tam chtěli mít vlastní dům. Kamenný statek v Toskánsku, byt nad mořem v Ligurii, vila u jezera. Nabídka je obrovská a její kvalita nesmírně rozdílná.

V Itálii je klíčové, aby stavba odpovídala tomu, co je zapsané. Nepovolené přístavby, dostavěná podkroví a garáže, které v plánech nejsou, jsou tam běžné a řeší se ještě před podpisem. Bez místního advokáta a notáře, kterým věříme, do obchodu nejdeme.

Kde hledáme

Toskánsko a Umbrie

Kamenné statky, olivové háje a vinice. Nejsilnější poptávka i nejvyšší ceny ve vnitrozemí, ale pořád se dá najít dům k rekonstrukci za rozumné peníze.

Ligurie a Versilia

Italská riviéra od Ventimiglie po Cinque Terre a pobřeží u Forte dei Marmi. Byty s výhledem na moře, krátká vzdálenost z Milána a celoroční život.

Severní jezera

Lago di Garda, Como a Maggiore. Nejblíž z Česka, dojezdné autem a s nejstabilnějšími cenami. Oblíbená volba pro nemovitost, kterou chcete využívat často.

Puglia a Abruzzo

Jižní Itálie s výrazně nižšími cenami, trulli, masserie a dlouhé pláže. Skvělá volba, pokud Vám nevadí delší cesta a hledáte prostor.

Jak koupě probíhá

  1. Codice fiscale

    Italské daňové číslo potřebujete k podpisu, k účtu i k placení daní. Vyřizuje se na finančním úřadě nebo na italském konzulátu, je to otázka dnů a zařizujeme ho za Vás.

  2. Nabídka a záloha

    Nákup začíná písemnou nabídkou (proposta d'acquisto) s malou zálohou. Jakmile ji prodávající přijme, je závazná — proto ji nikdy nepodepisujeme bez prvního nahlédnutí do dokumentů.

  3. Předběžná smlouva (compromesso)

    Následuje preliminare di vendita se zálohou ve výši obvykle deseti až dvaceti procent ceny (caparra). Smlouva se dá zapsat do katastru, což chrání kupujícího do doby podpisu.

  4. Prověrka stavu a zápisu

    Advokát a technik porovnají katastrální výkresy, stavební povolení a skutečný stav (conformità urbanistica e catastale), ověří energetický průkaz a přístupové právo. Tohle je v Itálii ta nejdůležitější část obchodu.

  5. Podpis u notáře (rogito)

    Notář je v Itálii nestranný a ze zákona povinný. Pokud nemluvíte italsky, musí být u podpisu soudní tlumočník — zařizujeme ho, aby Vás to nezastavilo na poslední chvíli.

Co zaplatíte nad kupní cenu

Registrační daň (imposta di registro)
9 % u druhého domova, ale základem je katastrální hodnota, která bývá výrazně nižší než cena; reálně to nejčastěji vyjde na 3–5 % ceny
Novostavba od developera
místo registrační daně platíte DPH ve výši 10 % (22 % u luxusní nemovitosti) a pevné poplatky
Notář
obvykle 1–2,5 % z ceny, u nižších cen minimální sazba
Provize realitní kanceláře
v Itálii ji platí i kupující, obvykle 2–4 % plus DPH
Roční daň (IMU)
u nemovitosti, která není Vaším trvalým bydlištěm, se platí vždy; sazbu stanoví obec
Celkem nad kupní cenu
počítejte s 10–15 % ceny

Čísla berte jako orientační. Sazby i pravidla se mění, a proto u každého obchodního případu ověřujeme aktuální výši nákladů, kterou pak klientovi předkládáme — vždy s místním právníkem a vždy dřív, než podepíšete cokoli závazného.

Na co si dát pozor

  • Nesoulad mezi skutečným stavem nemovitosti, stavebním povolením a výkresy v katastru je v Itálii tím vůbec nejčastějším důvodem, proč rozjednaný obchod na poslední chvíli spadne. Italské zákony jsou v tomto ohledu nekompromisní: notář nesmí převést nemovitost, u které stavba neodpovídá oficiální dokumentaci. Vše tedy řešíme ještě před podpisem — narovnáním dokumentace.
  • Zvýhodněná sazba daně pro první nemovitost (prima casa) na nerezidenty nedopadá, pokud se do osmnácti měsíců nepřihlásíte k pobytu v dané obci. S druhým domovem proto počítejte se sazbou devět procent.
  • Provizi realitní kanceláře platí v Itálii tradičně i kupující. Do rozpočtu ji zahrnujeme od začátku, aby Vás u notáře nic nepřekvapilo.
  • U domů po rekonstrukci si vyžádáme dokumentaci k čerpaným dotacím. Nedořešené doklady k daňovým bonusům mohou přejít i na nového vlastníka.

„Využili jsme služeb manželů Naglmüllerových při koupi domu v Itálii — Toskánsku. Celým procesem jsme byli provedeni s profesionální jistotou a upřímností. Rozhodně doporučujeme.“

Renata, Pardubice

Časté otázky

Může Čech koupit nemovitost v Itálii?

Ano, bez omezení. Jako občan Evropské unie kupujete v Itálii za stejných podmínek jako Italové, nepotřebujete žádné povolení. Potřebujete jen italské daňové číslo codice fiscale, které se vyřizuje v řádu dnů.

Kolik se v Itálii platí za nákup nad kupní cenu?

Obvykle deset až patnáct procent. Největší položky jsou registrační daň, odměna notáře a provize realitní kanceláře, kterou v Itálii platí i kupující. Registrační daň devět procent se přitom počítá z katastrální hodnoty, ne z ceny, takže reálně vychází nižší.

Musím být u podpisu osobně?

Nemusíte, lze podepsat na základě plné moci, kterou připraví notář. Pokud jste u podpisu osobně a nemluvíte italsky, musí být přítomen soudní tlumočník — to zařizujeme spolu s ostatními formalitami.

Co znamená, že stavba musí odpovídat zápisu?

Italský notář nesmí převést nemovitost, u níž skutečný stav neodpovídá stavebnímu povolení a katastrálním výkresům. Dostavěné podkroví nebo nezapsaná terasa tak mohou obchod zastavit. Proto stav prověřujeme technikem ještě před složením zálohy.

Hledáte tady?

Napište nám, co si představujete, a my se ozveme s tím, co je v místě reálné. První schůzka je vždy o Vás, ne o nabídkách.

Zůstaňme v kontaktu

Další destinace